전세를 살다보면 집을 수리해야하는 경우가 종종 발생하곤 합니다. 이 경우에는 임차인은 임대인에게 수리가 필요한 부분을 알리고 수리를 진행하여야 합니다. 수리 비용을 두고 누가 부담하여야 하는 것인지가 예민한 문제로 대두되기도 하며, 이로 인해 임대인과 임차인간에 갈등이 생기기도 합니다. 임대인과 임차인 간 집수리 문제, 비용 부담을 어떻게 해야하는 것인지, 임대인과 임차인의 7가지 수선 의무를 정리해 드리겠습니다.
민법으로 보는 수리 부담자
주택 수리에 관한 법과 관련된 조항은 민법에서 찾아볼 수 있습니다. 민법에서 임차인과 임대인간의 수리의무와 관련된 항목은 ① 임대인의 의무, ② 특정물인도채무자의 선관의무, ③ 차주의 원상회복의무와 철거권에서 찾아볼 수 있습니다.
- 제 623조(임대인의 의무) : 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용 및 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.
- 제 374조(특정물인도채무자의 선관의무) : 특정물의 인도가 채권의 목적인 때에는 채무자는 그 물건을 인도하기까지 선량한 관리자의 주의로 보존하여야 한다.
- 제 615조(차주의 원상회복의무와 철거권) : 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.
민법 제 623조에는 임대인이 임차인에게 목적물을 인도하고 계약 존속 중 그 사용 및 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다고 명시되어 있습니다. 따라서 임대인은 임차인이 임차목적물에 살 수 있도록 기본적인 수리 의무가 있다는 것을 의미합니다.
물론 임차인도 책임을 져야한다는 내용도 담겨 있습니다. 민법 제 374조에 따르면 특정물 인도가 채권의 목적물인 때에는 채무자는 그 물건을 인도하기까지 선량한 관리자의 주의로 보존해야 합니다. 이러한 내용을 줄여서 선관의라고도 부릅니다. 계약기간 동안은 임차목적물에 대해 선량하게 관리해야한다는 의미를 담고 있는 것입니다.
또한, 민법 615조에는 임차인이 임대차 계약을 맺은 주택을 반환할 때는 원상회복해야 한다고 명시되어 있으며, 이는 계약서에서도 자주 볼 수 있는 조항이기도 합니다. 이렇듯 임대인과 임차인 모두 수리에 대한 부담을 지게 되어 있는데요. 그렇다면 집수리는 누구의 책임이 더 클까요?
판례로 살펴보는 수리 의무
대법원 판례에 따르면 수리 없이 임차인이 주택을 정해진 목적에 따라 사용할 수 없는 정도의 큰 하자라면 임대인에게 수선 의무가 있습니다. 반면에 큰 비용을 들이지 않고서도 손쉽게 고칠 수 있을 정도로 사소한 수리에 관한 부분은 임차인의 사용 및 수익을 방해할 정도가 아니기 때문에 임차인에게 수선 의무가 주어집니다.
하지만 민법의 내용만 고려해서는 안됩니다. 민법의 내용은 물론 사례를 꼼꼼히 살펴보아야 수선 의무를 정확하게 따질 수 있습니다. 해당 내용을 쉽게 이해하기 위해 간단한 예를 살펴보도록 하겠습니다.
천정 물자국
예를들어 천정 벽지에 물이 들어 누렇게 변했다고 가정해 보도록 하겠습니다. 천정 물자국이 누수로 인한 것이라면 주택 노후화나 위층 누수로 인한 문제이기 때문에 임차인은 수선의 의무를 지지 않습니다.
하지만 물자국이 있는 것을 알고 있었음에도 이를 임대인에게 알리지 않고 방치함으로써 피해가 커진 경우라면 선관의를 지키지 않은 임차인에게도 잘못이 있습니다. 또한 천정 물자국의 원인이 임차인의 부주의나 과실로 인한 경우라면 임차인이 수선의 의무를 지게 됩니다.
보일러 고장
두번째는 보일러 고장을 예로 들어 보도록 하겠습니다. 6년 정도 사용한 보일러가 갑자기 고장이 난 경우에 임차인이 임대인에게 수리를 요청하였습니다. 하지만 임대인은 지난 10년간 고장이 없이 잘 사용해왔기 때문에 임차인의 잘못이라고 수리를 거부합니다. 보일러는 일반적으로 10년 주기로 교체할 것을 권장하고 있으며, 수리비용 역시 상당히 부담스러운 금액입니다.
이 경우에도 보일러를 노후화로 인한 고장인 것인지, 임차인의 부주의로 인한 고장인 것인지를 따져보아야 합니다. 만약 보일러 고장이 노후화로 발생한 것이라면 임차인이 정해진 목적에 따라 사용 및 수익할 수 없는 경우로 해당하므로 임대인에게 수선의무가 발생됩니다. 반대로 임차인의 관리 소흘로 인해 고장이 발생한 경우라면 임차인에게 수선의 의무가 발생하게 됩니다.
임대인과 임차인의 7가지 수선 의무
위에서 알아보았듯이 수선에 있어 중요한 것은 고장이 발생한 원인이 중요하게 적용된다는 것을 알게 되었습니다. 하지만 잘잘못을 따지는 것이 쉽지 않기 때문에 일반적으로 수선의무를 지는 항목들을 구분해 놓고 있습니다. 임대인과 임차인이 각각 수선의무를 지는 항목은 다음과 같습니다.
| 임대인 | 임차인 |
| 상하수도 | 형광등 |
| 벽ㆍ도배ㆍ장판 | 샤워기 |
| 세면대ㆍ변기ㆍ욕조 | 수도꼭지 |
| 싱크대 | 방충망 |
| 도어락 | 도어락 건전지 |
| 옵션 가전제품 | 셀프 인테리어 |
| 빌트인 가전제품 | 천공 및 타공 흔적 |
일반적으로 임대인이 주로 부담하는 결함은 주요 설비에 대한 노후 불량, 상하수도나 보일러 등이 있습니다. 또한 변기, 세면대, 가전 옵션, 싱크대, 벽, 도어락 등 떼어가면 주택에 큰 결함이 발생할 수 있는 구조적 측면에 관한 부분에 대해서는 수선의 의무를 지고 있습니다. 특히, 빌트인 가전은 임차인의 원상복구 의무는 있지만 임차인의 고의나 과실이 아닌 경우 임대인이 수선 의무를 부담하게 됩니다.
임차인은 전구, 도어락 건전지, 샤워기, 수도꼭지, 방충망과 같은 간단한 수선과 더불어 임차인의 고의 및 과실에 의한 파손, 셀프 인테리어 원상회복 비용, 임대인에게 수리를 알리지 않아 악화된 하자, 타공, 에어컨 배관 구멍 등의 수선 및 원상회복 의무를 지게 됩니다.
마치며
지금까지 임대인이 수선해야하는 부분과 임차인이 수선해야하는 부분을 정리해보았습니다. 수선 의무를 두고 갈등을 빚는 분들이 생각보다 많습니다. 민법에 명시되어는 있지만 이를 정확히 구분하기가 어렵기 때문에 실제 사례를 통해 접근하는 것이 가장 좋은 방법이 될 것입니다. 해당 내용을 기준으로 서로 원만하게 합의하여 갈등없이 잘 해결되었으면 좋겠습니다.
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